Aspectos Legais da Construção


A construção de uma edificação exige que sejam considerados e atendidos diversos aspectos, principalmente os de caráter legal, que têm início já na escolha do lote.

A legislação é muito ampla, e varia de um local para outro, motivo pelo qual recomenda-se, para todos os casos, a contratação de um profissional (arquiteto ou engenheiro). Entretanto, é bom saber o que ela envolve.

 A primeira questão refere-se às cláusulas contratuais do loteamento, que procuram uniformizar o bairro e, muitas vezes, são até mais severas que o Código de Edificações do município. Elas podem definir, por exemplo, o número de pavimentos, a taxa de ocupação (percentual, em relação à área total do terreno, ocupada pela projeção da construção sobre o terreno), o coeficiente de aproveitamento (índice que estabelece a relação entre o total de área construída e a área do terreno) e a adoção de recuos maiores que os previstos em lei.

 No caso das matas naturais, por maior que seja o terreno, a taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento serão bastante pequenos, para que a construção da edificação não caracterize um desmatamento. Ao visitar o loteamento, deve-se verificar se o mesmo está em região protegida por lei especial.

 Principalmente em cidades grandes, não é incomum estar tramitando, nas esferas municipal, estadual ou mesmo federal, projetos que impliquem, futuramente, na desapropriação parcial ou total de áreas e, conseqüentemente, na sua desvalorização, pois esse procedimento não respeita os valores de mercado.

 Ao pensar em comprar um terreno urbano, é necessário conferir se há, no bairro, algum projeto de porte, como uma alça viária, a duplicação de uma avenida, a construção de prédio público ou até a urbanização de uma praça, o que poderá levar parte do lote.

 O profissional pode identificar a classificação do lote quanto à sua localização, o que a legislação de zoneamento permite construir e se há projetos para alteração do uso do solo nas imediações.

 Uma vez resolvidos os prováveis problemas que envolvem a compra, é preciso definir o profissional responsável pelo projeto. O custo do projeto é pessoal, embora o Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB) possua uma tabela de honorários que serve de parâmetro para os profissionais. A escolha de um profissional que já atue na cidade é uma boa alternativa, tendo em vista que ele, com certeza, já deve estar cadastrado junto à respectiva prefeitura.

 Os procedimentos legais e burocráticos junto à prefeitura devem ser cumpridos pelo arquiteto ou pelo proprietário, ou por terceiros, com a devida procuração legal. Os documentos exigidos normalmente são:

  • Cópia da carteira do CREA dos profissionais;
  • Vias da taxa recolhida para o CREA, com base no valor cobrado pelo arquiteto e na metragem quadrada, sem a qual a prefeitura não libera o Alvará de Construção;
  • Peças gráficas (plantas, implantação, cortes, fachada principal, tabela de iluminação e ventilação com carimbo próprio da prefeitura, assinadas pelo autor do projeto, pelo responsável pela obra e pelo proprietário);
  • Cópia das folhas 1 e 2 da notificação/recibo do IPTU;
  • Título de propriedade do imóvel, devidamente registrado (escritura);
  • Memorial descritivo, especificando os materiais a serem utilizados, em duas vias (assinadas pelo autor do projeto e pelo proprietário);
  • Levantamento planialtimétrico em duas vias (elaborado por profissional habilitado ou pelo próprio arquiteto);
  • Cópia do recibo atualizado dos profissionais envolvidos e cadastrados na prefeitura;
  • Comprovante de pagamento das taxas e emolumentos exigidos pela prefeitura (que variam de cidade para cidade) referentes ao andamento do processo a ser instaurado.

Caso o setor municipal responsável pela liberação do Alvará de Construção encontre alguma irregularidade, emitirá um Comunique-se, ou seja, um comunicado oficial do problema encontrado e um prazo para que este seja sanado; deve-se ficar atento aos prazos do Comunique-se, para que as pendências sejam resolvidas em tempo hábil.

As prefeituras, via de regra, exigem que o canteiro construído na obra seja cercado por tapumes, dão um prazo para seu cumprimento e cobram uma taxa para sua execução (embutida nos comprovantes exigidos antes da aprovação do projeto).

Na obra ficará uma cópia da planta aprovada e o Alvará de Construção. De acordo com a legislação, deve haver um banheiro, mesmo que os empregados não durmam no alojamento. A obra ainda deverá ter ligação de água e luz e a placa do autor do projeto e do responsável técnico em lugar visível: se um fiscal do CREA não a localizar, pode multar o profissional com base em lei federal.

Dependendo da situação do terreno, são estipulados horários para carga e descarga, da entrega do material de construção aos bota-foras de terra. A legislação é específica demais, mas os horários usados visam evitar que a construção incomode a vizinhança.

Concluída a obra, solicite atravez do seu arquiteto o pedido de habite-se de sua residencia à prefeitura municipal.

Quando trata-se de estabelecimento comercial, solicite o alvará de utilização para o seu arquiteto onde irá providenciar a vistoria a Prefeitura Municipal.


Data: 06/12/2016


Por: Fernanda Santoro